LTV 80%로 완화, DSR 미래소득 반영 효과?

LTV 상한은 3분기에 60~70%→80%로 완화, DSR에 청년층 미래소득 반영

그렇다면, 내가 받을 수 있는 대출금 한도는?

기획재정부가 2022년 5월 30 발표한 민생안정 10대 프로젝트의 중산·서민 주거안정 대책을 보면, 생애최초 주택구입 가구 LTV 상한은 3분기에 60~70%→80%로 완화되고, DSR에는 청년층의 미래소득을 반영하게 된다. 그렇다면 생애 최초로 주택을 구입하려는 청년층의 대출 한도액은 얼마일까?

서울 지역에서 5억원의 주택을 구입하려는 경우, 현재는 LTV 60%가 적용되어 3억 원을 대출받을 수 있다. 3분기에 LTV가 80%로 완화되면 4억 원을 대출받을 수 있게 된다. LTV 80% 완화로 5억 원의 주택을 구매하는 경우, 1억 원을 더 대출받을 수 있게 되는 것이다.

LTV란?

LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)는 담보가치를 평가절하해서 은행권의 융자회수를 돕는 제도이다. LTV 60%는 내가 내돈 10억 원을 주고 내가 산 아파트를 은행에서는 그 가치를 6억 원만 인정해 주겠다는 것이다. 차주에게는 불하지만, 은행에게는 이 보다 더 유리한 제도도 없다.

그렇다면 생애최초로 구입하는 청년층은 모두 4억원을 대출받을 수 있을까? 문제는 대출을 받으려고 은행에 가면, 은행은 LTV만 따지는 게 아니라, DSR도 따진다는 것이다.

DSR을 계산하면?

DSR(Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)은 상환능력이 되는 사람에게만 대출을 해라는 제도이다. 소득 대비 너무 많은 대출을 받으면 차주도 원리금을 상환하기 어렵고, 은행도 융자금 회수가 어렵다는 것이다. DSR에서는 소득이 곧 상환능력이다.

DSR의 계산식은 아래와 같다. DSR 계산에는 주택을 구입할 때의 원리금 상환액 뿐만 아니라, 살아오면서 자신이 대출받은 원리금 상환액을 모두 합산해서 계산한다. 

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득)

은행권의 경우 현행 DSR은 40%이다. 당신이 연봉 5천만원이고 5억 원의 주택을 올해 3분기에 산다고 가정하자. 그러면 대출금은 LTV 80%를 적용받아 최대 4억 원을 받게 될 것이다. 이를 20년 만기 고정금리 5%로 상환한다고 하면, 월 상환금은 약 264만원이 된다.

그런데, DSR 40%를 계산해 보면 이야기가 달라진다. 연봉 5천만 원은 월급으로 환산하면 약 416만 원에 해당한다. 이를 DSR 산식으로 계산하면 월 원리금 상환 한도액은 416만 원 × 40% = 166만 원이 된다. 즉, 연봉 5천만원 만원으로는 대출받을 수 있는 최대 한도액이 약 2억 5천2백만 원이라는 의미다. LTV로는 4억 원을 받을 수 있지만, DSR로는 그 절반밖에 받지 못한다는 것이다.

LTV 80%로 완화해도 연봉이 적은 청년층은 그 효과를 누릴 수 없게 된다. 사실 DSR은 소득이 많은 사람은 대출을 많이 받을 수 있고, 소득이 적은 사람은 대출도 적게 받게 하는 제도다. 이 과정이 되풀이 되면, 돈이 돈을 벌게 되면서 빈부격차는 더 벌어진다.

DSR 미래소득 반영의 딜레마

그래서 DSR에 미래 소득을 반영하겠다는 카드를 정부가 이번에 들고 나왔다. DSR 미래소득? 쉽게 말하면 지금 3천만 원을 벌고 있더라도 미래에는 아주 돈을 많이 벌고 있을 테니 그것을 미리 반영해서 DSR를 계산할 때 연간 소득을 더 많이 쳐주겠다는 거다.

사실,  'DSR 미래소득 반영 가이드라인'은 지난해 7월 도입했는데, 시장에서는 가계대출 총량 규제 등으로 유야무야 됐다.  이를 다시 살려서 현장에서 적용해 나가겠다는 것이다. 가이드라인 개요를 보면 아주 복잡하다.

지난해 7월 도입된 'DSR 미래소득 반영 가이드라인'의 개요(기획재정부)

예컨대, 연봉 5000만 원인 만 34세의 무주택 직장인 대출 기간 30년, 평균소득 증가율 약 24%를 적용해 미래 소득을 반영하면, DSR에서 연간 소득이 5600만 원으로 계산된다. 

연봉이 갑자기 6백만 원이나 뛰어서 좋긴 한데, 연봉 5600만원이 받을 수 있는 대출 한도액은 약 2억 8천2백만 원이다. 미래 소득을 반영 안 해도 2억 5천2백만 원을 받을 수 있는데, 차이가 기껏 3천만 원 밖에 안 난다.

결국 4억 원을 대출받으려면 연봉이 약 9천7백만원이 되어야 가능하다는 이야기이다. 그러니 DSR에서 미래 소득을 아무리 땡겨 잡아도, 연봉 5천인 청년에게 부실채권의 우려를 감수하고 4억원을 대출해 줄 은행은 또 어디 있을까?

LTV, DRR 말고, 근본적 대책은?

따라서 정부가 이번에 발표한 생애최초 주택구입 가구 LTV 80%와 완화와 DSR 미래소득 반영은 헛다리를 짚은 것이다. 정부는 서민층 대책이라고 했지만 DSR 규제 하에서는 LTV 완화는 고소득자만 배부르게 되어 있다. 

자산 없는 청년들에게 기회를 제공하겠다는 취지는 좋았지만 위에서 살펴본 대로 효과는 제로에 가깝다. 그렇다고 미래소득을 턱없이 높이 잡을 수도 없다. 2008년 세계 금융 위기를 촉발한 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 사태가 아직도 생생하게 남은 있는 까닭이다.

정부는 이런 대책 말고 청년층들에게 실질적인 도움을 줄 수 있는 정책을 내놔야 한다. 공공임대를 획기적으로 늘린다든지, 신규 분양은 아예 생애 최초 무주택들에게만 최우선적으로 기회가 돌아가는 장치를 마련하든지 해야 한다. 비상한 시기에는 비상한 대책이 필요한 법이다.

어차피 돈을 벌어서, 살뜰히 저축한 현금으로 아파트를 살 수 있는 시대는 이미 지났지 않은가?

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