윤당선인은 부동산 대출규제 완화를 위해 LTV 주택담보인정비율 상한을 기존 20~40%에서 70~80%로 일률 완화하겠다고 공약한 바 있는데요. 최근 인수위와 금융당국이 부동산 대출 규제 완화 방안에 대해 의견이 팽팽하게 갈리는 것으로 보도되고 있습니다.
부동산 대출규제를 한꺼번에 풀 경우 부동산 시장이 다시 자극될 수 있다는 우려에서 향후 부동산 시장을 봐가면서 정교하게 규제 완화를 다를 것이라고 합니다. 이럴 거면 공약은 왜 하는지 모르겠습니다. ㅜㅜ
특히 차주별 DSR 규제 완화는 더이상 논의하고 있지 않은 것으로 알려지며 청년층의 불만이 높아질 것 같습니다. 한덕수 총리 후보자도 DSR 완화에 대해 우려를 표명한 것으로 보아 DSR 규제 완화는 물 건너가는 형국입니다.
아쉬움 속에 부동산 대출규제의 핵심인 DSR이란 무엇이고, LTV와 DTI의 뜻과 계산법을 간단하게 정리했습니다.
DSR이란? Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율
부동산 대출규제의 핵심인 DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채(주택담보대출 + 금융권에서 받은 모든 대출금)의 원리금 상환액 비율을 말하는 것인데요. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠어서 비율을 산출합니다.
전체 금융부채에는 주택담보대출 이외에 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출기관이 취급하는 대출상품의 원금과 이자를 포함되는 개념이며, 이는 대출을 받은 사람이 원리금을 상환할 수 있는 능력이 되는지 심사하기 위한 것입니다.
DSR 산출식
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
참고로, DTI 총부채상환비율은 DSR과는 달리 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자만을 더하여 대출한도를 계산한다는 차이가 있습니다. DSR보다 훨씬 더 대출을 많이 받을 수 있는 지표입니다.
DTI 산출식
DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
현행 DSR 적용 비율
현재는 조정대상지역 상관없이 총대출액이 2억원을 초과할 경우 은행 대출 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 못하도록 규제를 하고 있습니다. 또 올해 7월부터는 1억 원 초과 시부터 적용된다고 합니다.
주담대 3억 원 받으려면 연봉은 얼마나?
주담대 금리 연 3%, 30년 원리금 균등 상환을 가정하면, 주담대 3억 원의 원리금 균등 상환액은 매월 1,264,812원이고, 매년 상환금은 15,177,744원이 발생합니다.
매년 원리금 상환금 15,177,744원에 해당하는 DSR 40%는 연봉 37,944,360원이 되어야 받을 수 있습니다.
현재 수도권의 평균 아파트 매매값은 10억 원이 넘은 지 옛날입니다. 연봉 4천만 원인 사람이 10억 원의 아파트를 사려면, 은행 대출로는 3억 원밖에 마련할 수밖에 없기 때문에 나머지 7억 원은 자기 돈이 있어야 합니다.
연봉 4천만원의 사람이 금융자산 7억원을 갖고 있다는 것도 비현실적인 가정입니다. ㅠㅠ
LTV(Loan To Value ratio) 주택담보대출비율
LTV는 은행이 주택을 담보로 대출을 해둘 때, 적용하는 부동산 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 정하는 비율을 말합니다
여기서 인정되는 주택담보가치는 기준시가가 아닌 시가의 비율을 말하는 것인데요. 예컨대 LTV가 60%이면 시가 10억 원짜리 아파트의 경우, 대출자가 받을 수 있는 최대 금액은 6억 원이 한도라는 이야기입니다.
실무적으로는 은행에서 대출을 해줄 때는 최대한도로 대출해주는 것이 아니고 선순위 채권과 소액 임차보증금 등을 변제하기 위하여 선순위 채권과 소액 임차보증금을 빼고 대출해 줍니다.
부동산 대출규제의 핵심은 DSR 규제
DSR 계산에서 보았듯이 소득이 높지 않을수록 주담대는 적을 수밖에 없습니다. DTI 비율과 LTV 비율은 아파트값이 고공 행진을 하는 시기에는 아무런 의미도 갖지 못합니다.
따라서 부동산 대출규제의 핵심은 DSR규제입니다. 10억 원의 아파트의 경우 LTV로는 6억 원까지 대출받을 수 있지만, DSR을 갖다 되면 연봉 37,944,360원이 되지 못하면, 3억 원도 대출이 불가능하기 때문입니다.
윤 당선인은 대선 과정에서 주택담보인정비율(LTV) 상한을 기존 20~40%에서 생애 최초 주택 구매 가구에는 80%로, 나머지 가구에는 70%로 올리겠다고 공약한 바 있는데요.
개인별 DSR 규제 완화 없이 LTV 상환을 완화해봤자 고액 자산가나 고소득자에게만 혜택이 돌아가는 것 같습니다. DSR규제 완화도 반드시 실현되어야 할 것입니다.
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